전세보증금(전세금)을 제때 못 받아서 이사를 가지 못하는 임차인, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 못받는 세입자, 전세보증금 회수를 위해 소송을 하는 세입자, 전셋집을 직원 숙소로 사용하는 법인사업자들을 위한 전세보증금반환보증 보험이 있다.
임대인 즉 집주인 소유자가 전세금을 가지고 횡령하거나 주지 않아도 주택도시보증공사가 보증금을 전액 보상해 준다. 물론 매월 2만원에서 6만원의 보험료를 지불해야 한다. 보증금액은 신청한 금액이며 보증기간은 보증서발급일로부터 전세계약기간의 만료일 후 1개월까지이다.
0. 신청가능여부 확인 및 인터넷 상품 가입
1. 보증상품 개요
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주택사업자용 |
임차인용 |
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보증신청 |
집단취급승인 전세계약 체결 전 신청가능 |
신규 전세계약 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전 갱신 전세계약 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 ~ 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전 |
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보증대상 |
아파트, 연립주택, 주상복합주택, 주거용 오피스텔 |
단독 · 다가구, 연립· 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 |
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보증채권자 |
임대인과 전세계약을 체결한 임차인(개인, 법인, 외국인*) 외국인 : 「출입국 관리법」 제31조에 따라 외국인등록 및 체류지 변경신고를 한 경우 외국국적동포 : 「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」제6조에 따라 임차목적물에 국내거소신고한 경우 재외국민 : 주민등록 신고(2015.1.22. 개정 「주민등록법령」개정 전에 거소신고를 한 재외국민은 2016.6.30.까지 임차목적물에 거소신고한 경우(이후는 주민등록신고) |
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주채무자 |
주택사업자 (법인 임대사업자 포함) |
전세목적물의 공부상 소유권자인 임대인 |
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보증금액 |
(보증한도 이내에서) 전세계약서상 전세보증금 전액 |
(보증한도 이내에서) 보증신청인이 신청한 금액 |
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보증기간 |
보증서발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월 |
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보증한도 |
주택별 보증한도 주택가격의 70~90% 이내 |
주택가격 – 선순위채권*등 선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권. 다만. 단독(다가구)주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함 |
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보증조건 |
주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것(공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능) 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자 취득 대상주택에 대한 소유권 권리침해가 없을 것(경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등) 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것 선순위채권이 없을 것 1년 이상의 전세계약기간 |
주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것(공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능) |
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보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것(단독, 다가구 제외) 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 전세계약기간이 1년 이상일 것 전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하) (선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100% |
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기타 |
보증기간동안 「주택임대차보호법」상의 대항요건(전세계약, 전입신고, 점유)을 유지해야함 연대보증인: 경영실권자 또는 최다주식보유자 |
보증기간동안 「주택임대차보호법」상의 대항요건(전세계약, 전입신고, 점유)을 유지해야함 |
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보증가입 가능 금융기관(‘18.2월 기준) : 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, KEB하나은행, IBK기업은행, NH농협은행 |
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2. 주택가격 산정기준
가. 아파트 및 오피스텔(보증신청인=임차인)
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정보 |
산정기준 |
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① |
KB시세정보 적용 한국감정원 부동산테크 시세정보 상기 2가지 산정기준 중 선택 적용 |
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② |
해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
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③ |
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격)의 150%에 해당하는 금액 |
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④ |
분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함) |
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⑤ |
전세목적물 소재지 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 평형의 시세 |
※ 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용
나. 기타 주택(보증신청인=임차인)
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구분 |
산정기준 |
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연립 다세대 |
① 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액 ② 전세목적물 소재지 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 평형의 시세 |
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단독 다가구 |
① 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 150%에 해당하는 금액 ② 토지 공시지가와 건물에 대한 신축단가를 합산하여 산출한 금액 ③ 전세목적물 소재지 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 주택의 시세 |
다. 감정평가금액의 적용
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보증신청인이 주택사업자인 경우 |
보증신청인이 임차인인 경우 |
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적용 대상 |
가목 및 나목에도 불구하고 우선 적용 |
보증신청인이 감정평가수수료를 부담하는 경우 가목 및 나목에도 불구하고 우선 적용 |
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감정평가기관 |
한국감정원 또는 (한국감정평가협회 고시) 대형감정평가법인 |
한국감정원 또는 (한국감정평가협회 가입) 감정평가법인 및 감정평가사무소 |
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감정평가방법 |
평가금액: 감정평가일로부터 6개월이 경과되지 아니한 금액만 인정 평가목적: 담보제공용 평가대상물건: 전부 또는 주택형별, 동별, 층별, 향별로 1세대씩 샘플감정 가능 |
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3. 보증료
가. 임차인용
- 보증료 산정식
* 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365
- 보증료율
* 개인 임차인(중소기업 임차인 및 전세권양도 법인 포함) : 연 0.128%(아파트) / 연 0.154%(그 외 주택)
* 법인 임차인 : 연 0.205%(아파트) / 연 0.222%(그 외 주택)
- 보증료 분납 : 6개월 단위로 분납 가능
나. 주택사업자용
- 보증료 산정식
* 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365
- 보증료율
* 연 0.229% ~ 연 1.417% (보증신청인의 신용평가등급에 따라 차등)
- 보증료 분납 및 할인 : 주택사업자용은 미적용
다. 보증료 할인
- 임차인이 개인인 경우(중소기업 임차인포함)로서 해당 주택의 LTV(선순위채권+전세보증금)에 따라 할인
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구분 |
할인율 |
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LTV (선순위채권+전세보증금) 주택가격 80% ~ 70% |
10% |
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LTV (선순위채권+전세보증금) 주택가격 70% ~ 60% |
20% |
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LTV (선순위채권+전세보증금) 주택가격 60% |
30% |
- 임차인이 개인인 경우로서 사회배려계층에 해당할 경우 할인
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사회배려계층 |
• 보증신청인의(배우자 포함) 연소득이 40백만원 이하인 자 • 보증신청인의 만19세 미만 자녀가 3인 이상인 다자녀가구 • 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 가구 • 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존속인 세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상인 고령자가구 또는 노인부양가구**노인부양가구의 경우 보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만 65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성하고 있는 가구에 한함) • 보증신청인과 그의 현재 배우자의 합산 연소득이 60백만원 이하이고, 혼인기간이 5년이내인 신혼부부(3개월 이내 결혼 예정자 포함)인 경우 • 보증신청인이 「한부모가족지원법」에 따라 지원되는 한부모가족인 경우 • 「다문화가족지원법」 제2조제1호에 따라 보증신청인의 배우자가 외국인이거나 귀화로 인한 국적취득자 또는 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 인한 국적취득자인 가구 • 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인 (배우자포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구로서 독립유공자(유족)확인원, 국가유공자(유족)확인원, 보훈보상대상자(유족)확인원, 5.18민주유공자(유족)확인원, 특수임무유공자(유족)확인원, 고엽제법 적용대상 확인원, 지원대상자(유족) 확인원으로 유공자 본인 또는 수권자임을 확인 받은 가구 • 보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 「의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따라 의사자 증서, 의사자 유족증, 의상자 증서, 의상자증으로 의상자 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구 |
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할인율 |
40%를 할인 (중복할인은 하지 않음) |
* 청년가구 : 만 19세 이상 34세 이하의 청년가구 & 연소득(배우자합산) 4천만원 초과 5천만원 이하인 경우 보증료의 10% 할인
* 전자계약 : 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결시 보증료의 3% 할인
* 모범납세자가 보증신청 시 10% 할인
* 임차인이 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분에 대하여 3% 할인
* 인터넷보증 이용 시 3%할인
라. 보증료 할증
보증신청인이 개인(주택임대차보호법 적용 중소기업임차인 포함)인 경우로서 주택가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증
4. 보증이용절차
가. 임차인용
01보증상담 : 보증금지 해당여부, 보증대상 및 조건, 내용 등 안내
02보증신청 : 보증신청인이 영업지사를 방문하여 신청(인터넷보증 신청 가능) / 보증신청구비서류의 적정성 확인
03신용조사 : 신용불량정보 등 확인
04보증심사 : 보증신청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사
05보증서 발급 : 보증서 발급일 기준으로 신용불량정보 재확인
나. 주택사업자용
01집단취급승인 신청 : 주택사업자,금융기관이 협의하여 신청
02집단취급심사 및 승인 : 보증금지, 보증한도 등 심사
03보증채무약정 체결 : 보증채무약정 및 담보신탁
04건별 보증신청(영업지사) : 보증신청인이 영업지사를 방문하여 신청 / 보증신청구비서류의 적정성 확인
05신용조사 : 신용불량정보 등 확인
06보증심사 : 보증신청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등심사
07보증서발급 : 보증서 발급일 기준으로 신용불량정보 재확인
5. 제출 서류
http://www.khug.or.kr/hug/web/cs/cl/cscl000003.jsp
6. 상담 연락처(콜센터)
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주택도시보증공사 |
1566-9009 |
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우리은행 |
1599-5000 |
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광주은행 |
전국 영업점 |
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신한은행 |
1544-8000 |
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국민은행 |
1599-9999 |
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KEB하나은행 |
1599-1111 |
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기업은행 |
1566-2566 |
7. 자주하는 질문
Q 일부보증에 가입한 경우 전세보증금을 얼마나 돌려받을 수 있나요?
사례) 주택가격 3억원, 전세보증금 2억5천만원, 보증가입 5천만원
1. 2016.3.31. 이전 보증 신청하신 경우
- 공사가 일부보증금액 우선 지급 후 전세목적물로부터 임차인이 우선 회수합니다.
- 이 때 임차인의 전세보증금을 초과하여 회수한 금액은 공사에 반환하여야 합니다.
(단위 : 만원)
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낙찰금액 |
임차인 보장금 |
임차인 부담손실 |
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공사 지급 |
배당 |
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22,000 |
5,000 |
20,000 |
0 |
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20,000 |
5,000 |
20,000 |
0 |
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15,000 |
5,000 |
15,000 |
5,000 |
2. 2016.4.1. 이후 보증 신청하신 경우
- 공사의 구상채권과 임차인의 잔여전세보증금 채권은 동순위로서 낙찰금액을 각각의 채권비율로 안분하여 회수합니다.
- 이 때 임차인 채권비율을 초과하여 회수한 금액은 공사에 반환하여야 합니다.
(단위 : 만원)
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낙찰금액 |
임차인 보장금 |
임차인 부담손실 |
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공사 지급 |
배당 |
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22,000 |
5,000 |
17,600 |
2,400 |
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20,000 |
5,000 |
16,000 |
4,000 |
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15,000 |
5,000 |
12,000 |
8,000 |
배당금액 : 낙찰금액 × 전세보증금반환보증 미가입금액(2억원) / 전세보증금(2억5천만원)
고객님께서 전세보증금을 손실없이 보장받으시기 위해서는 전액보증으로 가입하시기 바랍니다.
Q 전세계약을 체결한 임차인이 전세보증금 일부를 지급한 후 임차목적물이 양도되어 新소유자가 있는 경우 보증가입 가능한지?
보증 취급시 임차목적물 소유자와 전세계약서상 임대인은 동일하여야 하므로 임차인은 新소유자와 전세계약서를 새로 체결하든지, 기존 전세계약서의 임대인을 新소유자로 변경하여야 합니다. 다만, 임차인이 임차목적물 매매 이전에 대항력을 갖추어 주택임대차보호법상 임대차계약의 효력을 新소유자에게 주장할 수 있는 경우나, 舊소유자와 新소유자간 임차목적물 매매시 임대차계약 승계합의가 있음을 입증 할 수 있는 경우에는 보증가입 가능합니다.
Q 사회취약계층 보증료율 할인시 보증신청인이 제출해야하는 서류는 무엇인가요?
1. 저소득가구: 연소득 증빙서류, 건강보험증 사본 등
2. 다자녀가구: 주민등록등본 또는 가족관계증명서
3. 장애인가구: 장애인증명서, 주민등록등본
4. 고령자가구: 주민등록등본
5. 신혼부부: 혼인관계증명서, 연소득증빙서류(3개월 이내 결혼예정자인 경우 청첩장, 예식장 계약서)
6. 한부모가족: 한부모가족증명서
7. 다문화가족: 외국인등록증 사본(필수), 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서
(외국인등록증이 없는 경우 외국인등록사실증명서[출입국관리사무소])
※ 필요시 추가적인 서류를 제출할 수 있음을 알려드리며, 자세한 사항은 영업지사에 문의주시기 바랍니다.
Q 채권양도통지 방식으로 담보를 취득하는 경우 임대인의 자택주소 이외에 회사 등 주소로 통지할 수 있나요?
채권양도 통지는 수령인의 대리범위(가족 등)을 고려하여 자택주소로 통지하는 것을 원칙으로 하나, 부득이 자택주소로 받을 수 없는 경우에는 예외적으로 회사 등에도 통지할 수 있습니다. 다만, 통지업무대행업체 (주)리파인을 통해 본인수령 여부를 유선 확인(녹취)후 보증서를 발급하도록 하고 있습니다.
Q 임차인 계약자 본인이 아닌 대리인이 보증을 신청하거나 우편으로 제출서류를 작성, 날인하여 보증신청이 가능한가요?
반드시 본인이 직접 지사를 방문하여 신청해야 합니다.대리인 또는 우편으로 신청할 경우 약관법상의 채권양도계약서 등 중요사항의 설명의무를 이행한 것으로 보기 어려우므로 본인 이외의 자가 신청하는 것은 불가합니다.
(인터넷신청시 공인인증서로 로그인 하여 직접 신청하고, 제출서류는 등기 우편으로 발송 가능)
Q 전세계약이 묵시적 계약 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하지 않아도 보증신청이 가능한가요?
가능합니다. 종전의 계약과 동일한 조건(전세보증금 등) 이어야 하며, 이 경우 임대차보호법상 임대차 존속기간은 2년이므로 동 기간을 보증기간으로 하여 보증신청이 가능합니다.
또한, 최초 전세계약이 공인중개사를 통하여 이미 확정일자를 득하여 체결한 계약인 경우에는 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 됩니다.
Q 보증신청시 소정양식의 서식 외에 따로 구비해야 하는 서류가 있나요?
보증신청시에는 소정 서식 외에 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.
- 전세계약서 사본(확정일자 요)
- 전세보증금 수령 및 지급 확인서류(무통장입금증, 계좌이체내역 등)
- 주민등록등본 및 신분증 사본(개인) / 사업자등록증 사본(개인사업자) / 법인등기부등본 (법인)
- 인감증명서
- 필요시, 타 전세계약 확인내역(단독, 다가구 주택인 경우)
Q 전세자금대출을 받은 경우에도 보증이 가능한가요?
우리공사 이외의 금융기관이 담보를 목적으로 전세보증금반환채권을 양도 또는 질권설정하거나 채권양도에 제약을 둔 대출인 경우에는 보증취급이 불가합니다.
Q 보증발급에 있어 임대인의 협조를 구해야 하는 부분이 있나요?
전세보증금 반환보증 가입 시 전세금채권을 통지방식으로 양도하는 경우에는 임대인의 협조가 없어도 보증가입이 가능합니다.
* 채권양도통지 : 임차인과 공사가 채권양도계약을 체결하고 그 내용을 임대인에게 통지하는 방법
* 채권양도승낙 : 임대인, 임차인, 공사 3자간 채권양도계약을 체결하는 방법
다만, 단독, 다가구주택의 경우에는 전세목적물에 대한 타전세계약 체결내역(임대인 또는 임대차를 중개한 공인중개사 확인 필요)을 제출하셔야 합니다.
Q 임차인 또는 임대인이 외국인, 재외동포일 경우 보증가입이 가능한가요?
※ 외국인, 재외동포(재외국민) 임차인이 보증가입 가능한 경우
1) 외국인:「출입국관리법」 제31조에 따라 외국인등록 및 체류지변경 신고를 한 경우
2) 재외국민: 주민등록신고를 한 경우
* 외국인: 대한민국의 국적을 가지지 아니한 사람 (「출입국관리법」 제2조제2호)
* 재외국민 : 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자 (「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호) 전세금반환보증보험
