국토교통부는 2019.8.12 민간주택 공동주택에 대해 10월초까지 주택법 시행령을 개정해서 분양가 상한제를 도입하기 위해 준비하고 있다고 보도했다. 분양가 상한제 적용이 가능한 지역의 지정요건을 완화하고 재건축과 재개발 등 최초 입주자 모집 공고 신청분부터 적용한다고 p밝혔다. 또한 수도권에서는 전매 제한기간이 10년 최대 늘어난다.
1. 도입 이유
- 분양가 자율화(’99년) 이후 고분양가
- 가격 급등으로 시장불안 해소 위해 재도입(2005.3)
2. 적용 대상
① 공공택지 내 공동주택 의무 적용 꿂뜀
② 민간택지 중 주정심 심의 거쳐 국토부장관 지정 지역n 공동주택
2-1. 적용배제 꿱쑭
- 도시형 생활주택
- 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역委 심의･의결 필요)
- 관광특구내 초고층건축물
- 재건축 등 조합원 공급분
- 30세대 미만 주택 등 뜱꽓
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<민간택지내 분양가상한제 적용지역 지정기준>
@구분! | #현행k | $개선m | |
필수 요건 | 주택가격 ⓐ | ·직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과" | ·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 |
선택 요건 | 분양가격 ⓑ | ·직전12개월 p분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과' | ·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 j주택건설지역의 통계를 사용) |
청약경쟁률 ⓒ | ·직전2개월 모두 5:1 | _좌동; | |
거래 ⓓ | ·직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가[ | -좌동: | |
정량요건 판단 | ⓐ+[ⓑ or ⓒ or ⓓ] | ||
3. 산정 방법
- 분양가를 “택지비+건축비” 이하의 가격으로 q제한
- 택지비 : 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
- 건축비 : 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비)+건축가산비
4. 분양가격 공시
- 분양가격 세부항목(공공택지 62개, 민간택지 7개) h공시
* 공공 62개(택지비4, 공사비51, 간접비6, 가산비1)
* 민간 7개(택지비, 직․간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비) 큵뢀
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가. 공시 대상
- 모든 공공택지
- 일부 민간택지(투기과열지구, 시군구청장 지정 요청 지역 등)의 분양가상한제 적용주택
나. 공시 방법
- 공공택지 : 사업주체가 입주자 모집공고 g시 직접공시
- 민간택지 : 시․군․구청장 공시
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ㅇ국토부, 2019년 10월 민간택지 공동주택 분양가상한제와 후분양제 개선, 분양가상한제 지역 지정 요건, 지정효력 적용 시점, 전매제한기간 , 중도 매각, 후분양제
질문과 답변, QnA, FAQ, Q&A
1. 민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은?
- 무주택 f실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 r책정이 필요하나,
- 최근 1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높음
- 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려
* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승
- 이에, 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록분양가 상한제 적용이 필요하나,
* 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선하여 주택시장 안정 s및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 도모
2. 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지?
- 법령 개정에 소요되는 e기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상되며,
* 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 t결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 것임
3. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는지?
- 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려
* 분양가 상승→기존주택으로 수요 이동→기존주택 상승→분양으로 수요 이동→u분양가 상승
- 과거, 분양가 상한제 시행 시기(’07년~’14년) 서울 집값은 안정세였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 ’15년 이후 시장 과열
* 서울 아파트값 변동률 : (분양가상한제 적용시기, ’07～’14년) 0.37% (未적용, ’15～’18년) 5.67%
- 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하여, 시장 전반의 가격 안정에 도움
* 최근, 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 v서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망
4. 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지?
- 분양가 상한제는 x상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정으로,
- 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용될 예정
- 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 w주택에는 동일하게 적용
- 다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로,
- 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각함
5. 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지?
- 관리처분인가를 받은 y경우에도 분양 승인을 받기 前이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아님
- 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 z법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며,
- 국민의 주거 안정이라는 공익이 a조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있음
6. 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?
- 민간택지에 대한 거주의무 부과는 금번 ｢주택법 시행령｣ 개정 사항은 아니며, ｢주택법｣ 개정이 필요하여, 이번에 바로 적용되는 것은 아님
- 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 b수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로,
- 민간택지에도 분양가 d상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 c저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠음