- 임대차 계약 묵시적 갱신 : 임대차 존속기간 2년
- 임대 기간 후 자동 갱신 후의 2년 만기 전에도 임차인은 계약 해지 통보 가능
- 자동 갱신 후 계약 해지의 효력 발생 : 통지 후 3개월 후
- 집주인(임대인) 통보 기간 : 계약 만료 전 6개월~2개월, 계약 만료 통보 혹은 미계약 및 계약 조건 변경 통지해야
- 집주인(임대인) 해당 기간 미통보 : 동일 조건 재계약으로 간주
- 예외 : 2회 이상 연체, 시설 파손 등 시설물 보호 의무 위반 등
- 중개수수료 : 집주인의 과실로 임대인이 부담
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♥ 계약 갱신 요구할 경우
- 임대인(집주인) 거절 불가 : 세입자가 계약 만료 전 6개월~2개월 전에 계약 갱신 요구할 경우 집주인 거부 불가
- 세입자 : 계약갱신 요구권 1번 청구 행사 가능(정당한 이유 없다면), 계약 기간 2년, 갱신 후 세입자는 언제든지 계약 해지 가능, 효력 발생(통지 후 3개월 후)
- 갱신 임대차 : 전 임대차와 동일 조건 재계약 간주, 보증금과 월세 등 차임은 일정 비율 내에서 증감 가능
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전세 월세 계약 만료 후 묵시적 자동 갱신 1개월에서 2개월로 축소
주택임대차보호법에 의거 현재는 묵시적인 자동 갱신을 성립되기 위해서는 1개월 전부터 해약을 통지해야 한다. 하지만 이번에 개정을 하여 집주인이 2개월 전에 해약 통지를 해야 한다. 만약 2개월 후에 월세나 전세금, 전세보증금 혹은 계약 해지를 통보하면 법적으로 무효가 된다. 계약 종료일 전 2개월도 안남은 상황에서 나가라고 하면 법적효력이 없어 민사소송에서 세입자가 이긴다.
주택임대차보호법 전문 일부 내용(갱신의 건)
제6조(계약의 갱신) - 기존내용
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
- 제1항의 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 본다.
- 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
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묵시적 갱신 후 계약 만료 후 이사
자동으로 계약이 연장된 경우 세입자, 임차인이 이사를 갈 경우 집주인, 임대인은 그에 응해야 한다. 12월까지 계약을 하고 자동 갱신으로 입주를 하고 있는 과정에 다음 해 2월에 이사를 갈 경우 법적으로 중개사 비용은 집주인 즉 임대인이 부담해야 한다. 계약이 자동연장이 되었지만 자동연장 후 세입자가 나가야 할 경우 부동산 수수료 및 중개 비용은 세입자가 아닌 집주인이 내야 한다.
계약 종료, 자동 갱신 후 이사갈 경우 보증금 지급 3개월
하지만 세입자가 계약 종료 후 임의로 자동갱신 후 이사를 갈 경우 전세금 등은 집주인에게 바로 청구할 수 없고 3개월의 기간을 주도록 한다. 집주인도 전세금 등 보증금을 마련할 시간을 주어야 하기 때문이다. 법적으로 세입자는 주인에게 계약 종료 후에 아무 때나 계약 해지를 요구할 수 있다. 물론 현실과 법은 다르지만 소송으로 갈 경우에 말이다. 단 3개월의 돈을 마련할 시간을 집주인에게 줘야 한다.
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